특별공급·전매제한 등의 청약 제도가 다시 한 번 확 바뀐다. 정부는 최근 생애최초 특별공급 도입 등을 골자로 한 ‘주택공급에관한규칙’ 개정안과 ‘주택법시행령’ 개정안을 입법예고했다.

개정안은 이르면 10월 시행되고, 개정안 시행이 후 입주자모집공고 승인 신청을 하는 단지부터 적용된다.

#전매제한 기간…3·5년에서 3·5·7·10년으로 세분화

서울·수도권 신도시 등 공공택지에 들어서는 중소형(전용 85㎡ 이하) 아파트의 전매제한 기간이 또 바뀐다. 지금은 지역에 따라 3년과 5년으로 나뉘지만, 이르면 10월부터 지역과 택지지구 성격에 따라 3·5·7·10년으로 세분화된다.

입지여건이 비슷하더라도 택지지구별로 전매제한 기간이 7년이나 벌어지는 셈이다.

개정안은 개발제한구역(그린벨트)이 전체 면적의 50% 이상인 공공택지에서 분양하는 중소형의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 이상이면 7년, 70% 미만이면 10년간 팔 수 없도록 했다.

개정안 시행 이후 모집 공고하는 아파트부터 적용되고, 보금자리주택 등 주택공사 등 공공이 짓는 단지는 물론 민간이 짓는 단지도 마찬가지다. 다만 이미 분양됐거나 10월 이전에 모집공고 승인을 신청하는 단지는 대상에서 빠진다. 또 중대형(전용 85㎡ 초과)도 이번 대상에서 제외됐다.

서울 강남 세곡지구 등 4개 보금자리지구를 비롯해 경기도 남양주시 별내지구 등 국민임대주택단지 대부분이 해당된다. 임대단지 자체가 그린벨트를 풀어 건설하는 공공택지이기 때문이다.

일반 공공택지 가운데 대상에 드는 곳은 서울 위례신도시(면적의 86%가 그린벨트)뿐이다. 일반 공공택지의 경우 관련법에 따라 지구 지정 때 그린벨트를 배제하고 있어서다. 위례신도시는 그러나 수도권광역도시계획에 따라 국책사업으로 추진된 신도시여서 일반 택지지구로서는 유일하게 그린벨트를 포함하고 있다.

임대단지라고 모두 임대만 나오는 건 아니다. 대개 전체 건립 가구 수의 40% 정도가 일반분양되고, 이 가운데 60~70%가 중소형이다. 따라서 연말 이후 임대단지에서 나오는 중소형 일반분양 물량은 7~10년간 팔 수 없게 되는 셈이다. 당장 10월 이후 분양이 줄줄이 이어지는 별내·삼송지구가 이번 개정안의 첫 번째 대상지가 될 전망이다.

주변 시세는 2006년 도입한 중대형 채권입찰제와 같은 방식으로 책정하도록 했다. 따라서 분양 시점에 자치단체장(공공 단지는 주택공사사장)이 기준 지역을 선정하고 시세를 책정하게 된다. 기준 지역은 택지지구와 인접한 동이나 구가 될 것 같다.

주변에 기준으로 삼을 만한 지역이 없다면 대상 지역이 더 넓어질 수도 있다. 시세는 기준 지역 아파트의 공시가격과 연초 대비 분양 시점까지의 시세 변동률 등을 감안해 책정된다. 이렇게 책정된 시세는 자치단체의 분양가심의위원회에서 적정성 여부를 심의한 뒤 최종 결정하게 된다.

#생애최초 특별공급 도입…신혼부부는 규제 강화

서울 강남 세곡지구 등 4개 보금자리지구에서뿐 아니라 신도시 등 다른 지역 공공주택에서 나오는 공공주택에도 생애최초 특별공급 물량이 공급된다. 보금자리지구와 마찬가지로 일반공급 물량이 40%에서 35%로, 신혼부부 특별공급 물량이 30%에서 15%로 줄어드는 대신 생애최초 근로자 특별공급 물량 20%가 신설된다.

생애최초 특별공급은 정부가 지난 8·27 대책에서 새로 내놓은 것으로 전체 보금자리주택 물량(국민임대ㆍ영구임대 제외)의 20%를 사회 초년생들에게 특별 공급하는 것이다.

대상자는 ▶청약저축 2년 이상 가입 ▶근로자·자영업자로 5년 이상 소득세 납부 ▶기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우) ▶도시근로자 평균 소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만원)의 조건을 갖춘 사람이며 당첨자는 추첨으로 가려진다.

국토부에 따르면 앞으로 2012년까지 수도권 신도시와 도심 내 재개발지역 등에서 공급될 공공주택은 28만여 가구다. 이는 보금자리주택(32만여 가구)과 맞먹는 물량이기 때문에 앞으로 사회 초년생 등의 청약기회가 대폭 확대될 것으로 전망된다.

신혼부부 특별공급제도는 이번에 규정이 대폭 강화됐다. 신혼부부 특별공급 아파트 공급 대상을 ‘혼인기간이 5년 이내이고 그 기간에 출산해 자녀가 있는 무주택 세대주’로 강화된다. 반드시 한 명 이상의 자녀가 있어야 청약할 수 있는 것이다. 자녀는 입양하는 경우도 포함된다.

종전에는 자녀 유무와 무관하게 혼인기간이 5년 이내인 무주택 세대주면 3순위로 특별공급을 받을 수 있었다.

이에 따라 1순위는 혼인기간 3년 이내, 2순위는 3년 초과~5년 이내이면서 각각 자녀가 있는 경우로 종전과 같지만 자녀 기준이 없는 3순위는 아예 없어진다.

또 신혼부부 특별공급 물량은 보금자리주택의 경우 30%에서 15%로 줄어든다. 다만 민영 주택은 30%가 그대로 유지된다.

 

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr